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房屋买卖合同纠纷代理词
来源:不详2012-11-21收藏

?代理意见

朝阳区人民法院:

贵院受理的姜**诉北京明达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案贵院已经传唤双方当事人到庭参加诉讼。在庭审开始前,被告向贵院提出申请,以原告请求的违约金过高为由要求贵院对原告所有的房屋的租金进行评估,以达到减少违约金的目的。

原告认为贵院批准被告的租金评估申请不当,评估结果不应当采信。WWW.hTfbW.CoM理由如下:

被告提出对涉诉房屋的租金进行评估是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条,该条全部内容为:第十七条:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

  逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

而被告提出的评估依据恰恰是这一条,只不过被告为达到通过评估而减少违约金的目的对该条进行了删节,即被告只引用了该条的第三款,即“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”却删节了本条的适用前提,即第一款:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:”??由此得知,被告提出的适用该条对涉诉房屋的租金进行评估的请求的前提是在商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法的情况下,而本案中双方签订的《北京市商品房预售合同》第十三条明确约定了逾期交房的违约金,因此本案不应适用该条的规定。也不应当采信被告关于涉案房屋租金的评估结果。

由此可见,贵院在审理本案时批准被告的租金评估申请不当,并可能导致原告利益受损,而错误地维护了开发商的利益,违反了民法关于公正的原则。同时,原被告签订的《北京市商品房预售合同》关于逾期交付的违约金的规定为被告提供的格式合同,在被告提供格式合同的情况下,被告完全能够预见到由于其违约而给对方造成的损失,因此被告应当依合同约定承担违约责任。由于被告提供格式合同,请人民法院依法做出有利于原告的判决。

???????????????????????????????????代理律师:杨丽

???????????????????????????????????2010年11月24日


房屋租赁合同代理词

代?理?词

尊敬的审判长、审判员:

贵院受理的颜**、李**诉我爸我妈酒楼、赵**房屋租赁合同纠纷一案,北京市振邦律师事务所受原告颜**的委托指派杨丽律师代理此案。现依据事实法律,代理律师提出如下代理意见,请参考。

一、被告一及被告二在签订履行合同的过程中有过错。

被告一及被告二在签订合同过程中存在如下过错:

1、被告二谎称出租房屋(下称涉诉房屋)为自己所有,涉诉房屋没有门牌号标志,无法确定是定福庄96号;

2、被告二对涉诉房屋没有转租权;

3、涉诉房屋的使用权已经登记在被告一之下,且被告一在开业状态;

4、原告向被告二索要涉诉房屋的相关证件时,被告二没有及时提供。

被告二在明知自己对涉诉房屋无所有权、无转租权、原告不可能办理开业登记的情况下,仍然与原告签订租赁合同,主观上存在重大过错。

二、原告在不知情的情况下签订了租赁合同,原告系无过错方。

三、由于二被告没有提供附合法律规定的办理开业登记的房屋,导致合同目的无法实现,因此给原告造成的损失,二被告应该赔偿。

因北京市统计局没有个体工商户或个体餐饮业的相关统计数据,因此原告提出的54万元的经营性损失是按同等规模正常情况下的利润预估,关于此项请求数额请法庭酌情确定。

由于二被告的过错给原告造成了房屋租金、装修款,材料设备款、人员工资及经营损失总计2076772.6元,依据法律的规定和双方签订的《房屋租赁协议的》的约定,二被告应当予以赔偿。因被告二系个人独资企业的负责人,因此二被告应当承担共同责任。请法庭支持原告的诉讼请求。

此致

?????????????????????????????????????????代理律师:杨丽

?????????????????????????????????????????2010年1月28日


石铨云诉苏曲志坚房屋买卖纠纷案

石铨云诉苏曲志坚房屋买卖纠纷案

福建省厦门市同安区人民法院

民事判决书

(2012)同民初字第1705号

原告石铨云。
委托代理人黄禄粦,福建华忠盛律师事务所律师。
被告曲志坚。
委托代理人张洁、陈同裕,福建英合律师事务所律师。
第三人厦门鑫同厦房产代理有限公司。
负责人吴丹,店长。
原告石铨云与被告曲志坚、第三人厦门鑫同厦房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2012年4月27日立案受理后,依法由审判员陈水平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石铨云之委托代理人黄禄粦、被告曲志坚之委托代理人张洁到庭参加诉讼,第三人厦门鑫同厦房产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告石铨云诉称,2011年11月8日,原告与被告在中介方厦门鑫同厦房产代理有限公司的介绍下,双方订立《房产买卖协议》,约定原告购买被告位于厦门市同安区榕溪里3号之三的房产(厦地房证第00539494号)。协议签订后,原告即于12月8日与12月9日先后两次向被告共支付定金2万元整。12月10日原告到银行咨询办理购房贷款事宜,银行工作人员告知因政策限制暂时无法办理贷款,此时原告才得知原、被告所订立的《房产买卖协议》违反了国家和厦门市的限购政策。因此,原告多次找被告协商退回定金,被告拒不退还。请求:1、判令解除双方签订的《房产买卖协议》;2、判令被告曲志坚返还原告石铨云定金2万元;3、判令被告承担本案的诉讼费。
被告曲志坚辩称,本案原、被告之间的房产买卖合同合法有效,原告要求解除双方《房产买卖协议》及要求被告曲云坚退还定金2万元没有事实和法律依据。首先,原告所谓的“国家及厦门的限购政策”早已颁布,已为民众所知悉,原告与被告签订的《房产买卖协议》系在相关政策颁布之后,为双方真实意思表示。该“限购政策”不影响双方的合同效力的成立,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》(下简称《合同法》)之规定,该合同真实且有效。其次,原告主张双方所签订的协议违反“国家和厦门的限购政策”没有提供证据佐证。再次,能否办理贷款与国家和厦门的限购政策无关。最后,原告单方不履约的行为已构成违约。双方约定在合同签订后原告应向被告支付3万元定金,但原告始终未足额支付。被告按照双方协议约定,向银行办理了提前还贷手续,将银行按揭余款一次性还清,并办理了解除抵押登记手续。而原告不但未按照协议约定足额交付定金,现又拒绝继续履约的行为已构成违约,并对被告造成了影响和损失,按照双方约定及《合同法》规定,定金应归被告所有,同时,被告保留向原告主张违约责任及相应损失的权利。因此,原告要求返还定金没有事实和法律依据,请求依法驳回原告的诉求。
第三人厦门鑫同厦房产代理有限公司未提出书面意见。
经审理查明,被告曲志坚持有厦门市同安区榕溪里3号之三的房产权证。第三人厦门鑫同厦房产代理有限公司作为中介方(丙方),原告石铨云(作为乙方)与被告曲志坚(作为甲方)于2011年12月8日就厦门市同安区榕溪里3号之三的房产买卖事宜签订了《房产买卖协议》。该协议其中第二条约定:上述房屋成交总价105万元整;乙方于本协议签订之日直接支付给甲方;第四条约定:乙方将总房款分二次支付给甲方,已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下:1、乙方于2011年12月25日前向甲方支付800000元;2、乙方向银行申请商业贷款250000元,该贷款由银行直接转至甲方账户,……。第九条约定:甲方应于收到叁万元定金将房产交付给乙方使用;第十二条约定:违约责任:1、甲乙双方签订本协议之后不得中途悔约。若甲方中途悔约应以书面形式立即通知乙方及丙方,并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款(不计利息)返还给乙方。若乙方中途悔约应以书面形式立即通知甲方及丙方,甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方已付款(不计利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。被告曲志坚、原告石铨云、第三人厦门鑫同厦房产代理有限公司分别在该协议的甲方、乙方、丙方栏上签名或者加盖公章。合同签订后,原告石铨云先后于2011年12月8日、12月9日两次向被告曲志坚共支付定金2万元。截止2011年12月8日,被告曲志坚已提前全部结清其因购厦门市同安区榕溪里3号之三的房产的商业性贷款、公积金贷款,并办理了解除房产抵押登记手续。原告石铨云于2012年4月27日向本院提起诉讼,诉讼请求如上所述。另查明,?2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)第(三)条规定“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。……对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。……”2011年1月26日发布的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)第六条规定:“对……无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。”2011年2月20日发布的《厦门市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》(厦府办[2011]24号)第六条规定:“合理引导住房需求……自意见发布之日起至2011年12月31日止,对……无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房……。”石铨云非本市户籍居民,在诉讼中,其未主张也未举证证明能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
上述事实,有原告石铨云举示的《房产买卖协议》、购房定金收条、转账凭证、被告曲志坚举示的《贷款结清证明》、《厦门市土地房屋权证》等证据以及当事人在庭审中的当庭陈述、质证意见为证,这些证据经本院审查、审核,对其相应的证明力予以确认。
本院认为,原告石铨云与被告曲志坚签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示,应认定为合法有效。原告石铨云非本市户籍居民,未能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。国务院及其办公厅、厦门市人民政府办公厅先后发布房屋限购政策,对非本市户籍且无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的,暂停发放购买住房贷款、暂停在本行政区域内向其售房。在上述房屋限购政策发布之后,原告石铨云与被告曲志坚、第三人厦门鑫同厦房产代理有限公司签订了《房产买卖协议》,约定被告曲志坚将厦门市同安区榕溪里3号之三的房产出售转让给原告石铨云,同时约定原告石铨云向银行申请商业贷款250000元支付被告曲志坚购房款。原告石铨云、被告曲志坚、第三人厦门鑫同厦房产代理有限公司知道或者应当知道原告石铨云非本市户籍且无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,依房屋限购政策应暂停发放购买住房贷款、暂停在本行政区域内向其售房,却仍然签订《房产买卖协议》进行房屋销售转让,三方均存在过错,导致三方签订的《房产买卖协议》合同目的不能实现。因此,原告石铨云请求解除双方之间签订的《房产买卖协议》,应予支持。关于原告石铨云请求被告曲志坚返还定金20000元的诉讼请求。如上所述,由于三方均存在过错,不存在合同的任一方根本违约的情形,故依法不应适用定金罚则和双方关于违约责任的约定。根据合同法规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告石铨云请求曲志坚返还购房定金20000元的诉讼请求,应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定,判决如下:
一、原告石铨云与被告曲志坚签订的《房产买卖协议》于本判决生效之日起解除;
二、被告曲志坚应于本判决生效之日起七日内返还原告石铨云已支付的购房定金人民币20000元。
被告曲志坚如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币400元,适用简易程序减半收取为200元,由被告曲志坚负担,款限于本判决生效之日起五日内交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省厦门市中级人民法院。

  

审判员   陈水平
二〇一二年十一月二十三日
书记员   叶彩女

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