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《商品房买卖合同司法解释》全文解读
来源:不详2012-11-21收藏

第一版,共四版

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

  【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。wWW.HtfBW.COm

  另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定:“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效,所谓“县官不如现管”啊。

  第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

  中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度,中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度,而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度,这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整,无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑,只能是出一个问题讨论一个问题,它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容,无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售,中国的房地产诉讼就永远没有消亡;可以说“预售不废,国难不已”。

  此条解释让人看起来还有点思考:什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义,我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好,否则大家可以想一想:如果开发商给消费者一套房屋,什么都全了,就是电梯每天只能开2小时,此时房屋到底是处于什么状态呢?

?第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

  中国的预售制度由来已久,目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整,但是两个文件对这项人类历史上最复杂的行为的描述加起来总共只有17条,如果除去重复和无用的内容,则仅13条1100字,可谓大道至简。

  高法的这项解释是一种明显的功利思想,相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系,但是离婚前已经到达结婚年龄的除外”;前三句认定预售许可制度的有效性,后两句则认定了开发企业的变通性;所以有人说中国没有办不成的事情,关键看你怎么办。

  对于消费者来说,如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼,我劝你还是要快点行动,否则磨磨蹭蹭的等下去,等对方有了许可证后再诉讼,一切都晚了;因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说,其取得的成本比较低,而且是低多了。

  第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请,如果作为要约的话,其内容应当作为合同内容兑现,否则将承担违约责任。

  但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者,但实际上它的潜台词是说:“如果广告不写入合同,那么广告就不做为合同的一部分,开发商就不需要就广告内容承担责任”,所以我想全体开发商都应当感谢《商品房销售管理办法》第十五条的制定者,这是一种大智慧,一种将非法行为写成合法行为的大智慧,我们普通人连这种胆量都没有,而建设部的大师们不仅敢于将非法写成合法,而且写到让普通人看不出来的水平,难道这不是一种大智慧吗?

  希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”,因为过长的定语使消费者难以理解,而且还会给欺诈者以更多开脱的机会;例如我现在就可以给有关人士出计一条:大家在广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定”,那么此法律解释的前提条件就丧失了,消费者也就无法再用“内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。

  对于消费者来说,最保险的方法就是将一切写入合同,具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。

  第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  ?定金合同是中国房地产业的一个特有现象,签订了定金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套,而收取了定金则将这个小套紧了紧,不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头,很多消费者不是为了房屋而购房,而是为了不使定金浪费而购房。

  这一条本来是想说,即使签订了定金合同,如果没有签订正式的商品房买卖合同,那么开发商应当退还定金,但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦用心,所以又写了“果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”,那么,怎么叫做“一方原因呢”?怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢?消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一致性建议,是不是就是未能订立合同呢?此时是哪一方的原因呢?

  我想司法解释是对现有的司法审判中可能出现模棱两可的结果进行排除,将条件与结果进行确定,而一条司法解释显然没有做到这一点,它不能解决目前大量存在的定金合同争议,也就是说无法使消费者摆脱那个脖子上的小套。

  第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

  这一条是比较危险的,相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件;法律或者司法解释应当减少纠纷的,但是我想这一条则是相反的,它增加了纠纷。

  我们一般将定金合同称为预合同,而将买卖合同称为本合同,预合同实际上是给双方一个退出的机会,使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为,所以各国都规定了预合同解除的内容,严格限制将预合同认定为本合同的条件,但是这一条里我们看不到这种法律思想,很遗憾。

?第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

  当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

  中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定,很多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”,在自己的文件中规定了“合同必须登记”这样几个字;殊不知,这种规定给多少企业创造了机会:开发商在预售时每平方米只收消费者三千元,利用这部分资金将楼建设成后,房价暂进可以涨到五千元,为了按照五千元的价格出售房屋,就要解除原来的预售合同,也就是要主动违约;怎么办呢?其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”。

  此条解释可以说对症下药,基本上否定了登记备案制度的合法性,在目前登记制度没有建立以前,是一种进步;当然,如果登记制度建立了再这样写,可就是倒退了。这大概就是法律的其妙性之所在,此一时彼一时。

  第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

  被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

  可怜法官们的一番苦心,他们不能直接出关于拆迁的解释,只能在这里面提几句,将补偿安置房归于商品房调整的范围之内,可见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些,应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换,还是货币补偿”,否则今后拆迁企业都不进行产权调换了,这样可以避开一个责任“雷区”。

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建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知

    ????各省、自治区、直辖市建委(建设厅)、工商行政管理局:

    ????根据《中华人民共和国合同法》和近几年来商品房买卖中存在的问题,建设部、国家工商行政管理局对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订,并更名为《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《示范文本》)。现将《示范文本》印发给你们,并就有关问题通知如下:

    ????一、充分认识推行《示范文本》的意义,大力推广使用《示范文本》。近年来,消费者对商品房投诉较多,投诉的主要问题有:广告虚假、一房多售、面积缩水、质量低劣、延期交房、产权纠纷等。出现这些问题,有制度不健全、管理不到位的原因,也有合同不规范的原因。这些问题的出现不仅损害了消费者的合法权益,而且也将影响到住房消费热点的形成。推行《示范文本》,有利于保护当事人的合法权益,避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切,而出现显失公平和违法条款;有利于减少商品房买卖合同纠纷,促进合同纠纷的解决;有利于调动消费者的购房热情,促进住房消费,拉动经济增长。各地要以推行新的《示范文本》为契机,加强房地产市场管理,规范商品房销售行为,切实解决老百姓购房的后顾之忧。

    ????二、做好《示范文本》的分发工作,方便当事人领取。各地建设行政主管部门与工商行政主管部门,应当协商指定《示范文本》的印刷单位,并负责监制。当事人使用《示范文本》,可随时向各级建设行政主管部门领取,并缴纳工本费,其收费应当执行物价管理部门批准的收费标准。

    ????三、各省、自治区、直辖市建委(建设厅)要在2000年11月底前将贯彻、落实《示范文本》的情况上报建设部。建设部将会同国家工商行政管理局在2000年年底前检查各地执行《示范文本》的情况。

    ????商品房买卖合同(示范文本)

    ????商品房买卖合同说明

    ????1.本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。

    ????2.本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

    ????3.为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

    ????4.本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

    ????5.对合同文本「?」中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。「?」中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。

    ????6.在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

    ????7.本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

    ????商品房买卖合同GF—2000—0171

    ????合同编号:__________合同双方当事人:

    ????出卖人:___________________________

    ????注册地址:___________________________

    ????营业执照注册号:________________________

    ????企业资质证书号:________________________

    ????法定代表人:______________联系电话:_______

    ????邮政编码:_______________

    ????委托代理人:______________地址:_________

    ????邮政编码:_______________联系电话:_______

    ????委托代理机构:_________________________

    ????注册地址:___________________________

    ????营业执照注册号:________________________

    ????法定代表人:______________联系电话:_______

    ????邮政编码:_______________

    ????买受人:____________________________

    ????「本人」「法定代表人」姓名:______国籍:_________

    ????「身份证」「护照」「营业执照注册号」「?」__________

    ????地址:_____________________________

    ????邮政编码:_______________联系电话:_______

    ????「委托代表人」「?」姓名:______国籍:_________

    ????地址:_____________________________

    ????邮政编码:_______________电话:_________

    ????根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:

    ????第一条?项目建设依据。

    ????出卖人以____方式取得位于____、编号为____的地块的土地使用权。「土地使用权出让合同号」「土地使用权划拨批准文件号」「划拨土地使用权转让批准文件号」为______________。


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