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关于常安高速公路项目征地补偿款分配纠纷案件法律意见
来源:不详2012-11-15收藏

北京市亿嘉律师事务所文件

关于常安高速公路项目征地补偿款分配纠纷案件法律意见

本所接受所接受常德市鼎城区黄土店镇村民周军民、梅伯练等人委托,代为办理二广高速公路常德至安化(梅城)常德段项目征地补偿费分配纠纷案件,经认真研究相关法律法规、集体讨论研究,我们

根据事实情况和法律法规发表如下法律意见,请予以重视并参考:

???一、征地补偿款应当支付给因征地而失去土地承包经营权的农户。

《中华人民共和国物权法》第一百三十二条规定“承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”

《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款规定“征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。”

依据上述法律的规定,承包地被征收的,土地承包承包经营权人可以依法获得补偿,即因对被征收土地享有承包经营权的的人可以依法获得物权法第四十二条规定第二款规定的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费,当然可以获得的数额是需要按照法律规定的标准来确定的。wWw.HTfbw.com

二、常德市鼎城区高速公路建设协调指挥部(以下简称建设指挥部)对于被征地农民的认定不符合事实和法律规定。

建设指挥部在二广高速公路常德至安化(梅城)常德段项目征地补偿费分配纠纷处理过程中坚持认为“被征地农民”是指“本集体经济组织内的全部农民”,并认为征地补偿款应当平均分配到户,这种做法是不正确的。

1、违反了法律法规的规定。

《中华人民共和国物权法》已经明确规定了征地承包经营权人获得征地补偿的权利,前文已述,不再赘述。

除物权法外,湖南省国土资源厅依法制定的《依法做好征地补偿安置工作的意见》第三项规定“……土地补偿费归农村集体经济组织所有,只能用于被征地的农民参加社会保险、发展生产、公益性建设,不得平分到户,不得用于清欠集体经济债务。……”在2008年《湖南省人民政府办公厅关于加强农村集体经济组织征地补偿费分配使用监督管理的通知》又规定了将不少于75%的土地补偿费支付给被征地农民,省国土资源厅和省政府的规定也是很明确的,即征地补偿款中的不少于75%的“土地补偿费”应当支付给被征地农民,而不能平分到户。?????

2、明显的不符合逻辑。????

(1)被征地农民的人数的矛盾。????

建设指挥部认为被征地农民是指被征地的集体经济组织内部的全部农户,这是不符合逻辑的,因为在征地审批中,有湖北省政府批准的《征收土地方案》中已经明确了征收土地中需要安置的被征地农民的人数,建设指挥部将被征地农民认为是集体经济组织的所有农民这很明显与《征收土地方案》中规定了补偿安置的人数不符,因为指挥部的理解扩大了被征地农民的范围。????

(2)办理补偿登记手续的权利的矛盾。????

《常德市鼎城区人民政府征收土地公告》(常鼎政公告(2009)第16号)第四项“补偿登记”明确要求“征收土地范围内被征地的集体经济组织、农村村民或其他权利人必须持土地权属证书或其他证明材料在本公告发布之日起七个工作日内到常德市鼎城区国土资源局或所在乡镇国土资源所办理征地补偿登记;”这一项也很明显确定土地征收范围内的对被征土地享有使用权的农民持权利证书才可以进行补偿登记;而不属于征地范围内的农民是无权办理补偿登记的。????关于这一点《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定的更加明确“被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记”。本条中土地使用权实际上就是对土地的承包经营权,征地范围外的农民因对被征土地不享有承包经营权,当然也没有使用权。????

建设指挥部将被征地农民的范围扩大到集体经济组织内全部农民,并且认为集体经济组织内全部农民平均分配补偿款。但是征地公告确定的补偿登记对象是被征地范围内的农民,不属于征地范围内的农民是不能办理补偿登记的;办理补偿登记的权利都不具备,如何获得补偿呢?建设指挥部的观点很明显是不合逻辑的。????(3)分配数额与法律规定的矛盾。????

按照《湖南省人民政府办公厅关于切实做好被征地农民生活保障工作的通知》,《湖南省人民政府办公厅关于加强农村集体经济组织征地补偿费分配使用监督管理的通知》征地补偿款中不少于75%的土地补偿费、安置补助费和青苗地上附着物补偿费的全部应当支付给被征地农民,关于这一点本所与建设指挥部观点是一致的。????

而按照建设指挥部的理解,集体经济组织内全部农民都是被征地农民,则不少于75%的土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费应当分给集体经济组织内全部农民。但是《中华人民共和国土地管理法实施条例》明确规定“地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”,不言而喻所有者是指种植和培育青苗并对青苗收益具有支配权的农户,建设指挥部的扩大理解明显违背土地管理法实施条例的规定。????

自常安高速公路征地开始推进以后,黄土店镇内????????

被征地农民与未被征地农民已经多次发生矛盾,双方积怨很深,并且部分村民多次上访,问题没有得到解决,事态发展的更加严重,并且在不断升级,若得不到妥善解决,可能会产生更严重的冲突,将会严重威胁社会稳定,损坏政府形象。????本所代理本案以后,求真?、务实的原则,一直以促进社会和谐、维护社会稳定的理念来推进本案的进行,本所以为征地补偿的分配关系到失地农民的切身利益,稍有不慎将会使人民群众的合法权益受到严重侵犯。作为律师我们有义务协助政府严格依照法律规定来处理此事,故出具以上法律意见,望政府关注人民群众的根本利益、并依法予以处理。

主题词:常安高速公路???征地补偿分配????法律意见

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报送:湖北省人民政府、湖北省国土资源厅、常德市人民政府、鼎城区人民政府、常德市国土资源局鼎城分局、黄土店镇人民政府。

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北京市亿嘉律师事务所

?王卫洲

2010年8月10日



最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

中华人民共和国最高人民法院公告

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《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过,现予公布,自2012年7月1日起施行。

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二○一二年五月十日

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最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

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(2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过)

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法释〔2012〕8号

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为正确审理买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。

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一、买卖合同的成立及效力

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第一条?当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。

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对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。

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第二条?当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

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第三条?当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

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出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

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第四条?人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时,还应当适用电子签名法的相关规定。

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二、标的物交付和所有权转移

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第五条?标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确,且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

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第六条?根据合同法第一百六十二条的规定,买受人拒绝接收多交部分标的物的,可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的,人民法院应予支持。

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买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的,人民法院应予支持。

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第七条?合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”,主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。

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第八条?出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务,买受人不认可的,出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。

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合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证,买受人以普通发票证明已经履行付款义务的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。

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第九条?出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

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(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;

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(二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

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(三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

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第十条?出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

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(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

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(二)均未受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

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(三)均未受领交付,也未办理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

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(四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记,已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持。

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三、标的物风险负担

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第十一条?合同法第一百四十一条第二款第(一)项规定的“标的物需要运输的”,是指标的物由出卖人负责办理托运,承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担,按照合同法第一百四十五条的规定处理。

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第十二条?出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人负担,但当事人另有约定的除外。

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第十三条?出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人,买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。

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第十四条?当事人对风险负担没有约定,标的物为种类物,出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同,买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。

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四、标的物检验

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第十五条?当事人对标的物的检验期间未作约定,买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的,人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定,认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验,但有相反证据足以推翻的除外。

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第十六条?出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物,出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的,人民法院应当根据合同法第六十四条的规定,以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。

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第十七条?人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时,应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素,依据诚实信用原则进行判断。

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合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间,不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

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第十八条?约定的检验期间过短,依照标的物的性质和交易习惯,买受人在检验期间内难以完成全面检验的,人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间,并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。

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约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的,人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。

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第十九条?买受人在合理期间内提出异议,出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由,主张买受人放弃异议的,人民法院不予支持,但当事人另有约定的除外。

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第二十条?合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后,买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的,人民法院不予支持。

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出卖人自愿承担违约责任后,又以上述期间经过为由翻悔的,人民法院不予支持。

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五、违约责任

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第二十一条?买受人依约保留部分价款作为质量保证金,出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果,出卖人主张支付该部分价款的,人民法院不予支持。

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第二十二条?买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议,出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急,买受人自行或者通过第三人修理标的物后,主张出卖人负担因此发生的合理费用的,人民法院应予支持。

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第二十三条?标的物质量不符合约定,买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的,人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的,人民法院应予支持。

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价款已经支付,买受人主张返还减价后多出部分价款的,人民法院应予支持。

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第二十四条?买卖合同对付款期限作出的变更,不影响当事人关于逾期付款违约金的约定,但该违约金的起算点应当随之变更。

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买卖合同约定逾期付款违约金,买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的,人民法院不予支持。

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买卖合同约定逾期付款违约金,但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任,出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的,人民法院应予支持,但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

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买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。

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第二十五条?出卖人没有履行或者不当履行从给付义务,致使买受人不能实现合同目的,买受人主张解除合同的,人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定,予以支持。

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第二十六条?买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

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第二十七条?买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的,人民法院应当就法院若不支持免责抗辩,当事人是否需要主张调整违约金进行释明。

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一审法院认为免责抗辩成立且未予释明,二审法院认为应当判决支付违约金的,可以直接释明并改判。

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第二十八条?买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

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第二十九条?买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

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第三十条?买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生也有过错,违约方主张扣减相应的损失赔偿额的,人民法院应予支持。

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第三十一条?买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。

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第三十二条?合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任,但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵,出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的,人民法院不予支持。

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第三十三条?买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵,主张出卖人承担瑕疵担保责任的,人民法院不予支持,但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显着降低的除外。

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六、所有权保留

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第三十四条?买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的,人民法院不予支持。

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第三十五条?当事人约定所有权保留,在标的物所有权转移前,买受人有下列情形之一,对出卖人造成损害,出卖人主张取回标的物的,人民法院应予支持:

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(一)未按约定支付价款的;

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(二)未按约定完成特定条件的;

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(三)将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。

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取回的标的物价值显着减少,出卖人要求买受人赔偿损失的,人民法院应予支持。

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第三十六条?买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。

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在本解释第三十五条第一款第(三)项情形下,第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。

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第三十七条?出卖人取回标的物后,买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内,消除出卖人取回标的物的事由,主张回赎标的物的,人民法院应予支持。

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买受人在回赎期间内没有回赎标的物的,出卖人可以另行出卖标的物。

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出卖人另行出卖标的物的,出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的,应返还原买受人;如有不足,出卖人要求原买受人清偿的,人民法院应予支持,但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。

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七、特种买卖

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第三十八条?合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”,系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。

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分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定,损害买受人利益,买受人主张该约定无效的,人民法院应予支持。

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第三十九条?分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金,出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额,买受人请求返还超过部分的,人民法院应予支持。

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当事人对标的物的使用费没有约定的,人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。

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第四十条?合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意,样品封存后外观和内在品质没有发生变化的,人民法院应当以样品为准;外观和内在品质发生变化,或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的,人民法院应当以文字说明为准。

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第四十一条?试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的,人民法院应当认定买受人同意购买,但合同另有约定的除外。

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在试用期内,买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的,人民法院应当认定买受人同意购买。

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第四十二条?买卖合同存在下列约定内容之一的,不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的,人民法院不予支持:

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(一)约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时,买受人应当购买标的物;

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(二)约定第三人经试验对标的物认可时,买受人应当购买标的物;

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(三)约定买受人在一定期间内可以调换标的物;

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(四)约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

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第四十三条?试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确,出卖人主张买受人支付使用费的,人民法院不予支持。

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八、其他问题

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第四十四条?出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款,买受人以出卖人违约在先为由提出异议的,人民法院应当按照下列情况分别处理:

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(一)买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的,属于提出抗辩;

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(二)买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的,应当提起反诉。

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第四十五条?法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的,依照其规定;没有规定的,人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定,参照适用买卖合同的有关规定。

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权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的,人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定,再引用买卖合同的有关规定。

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第四十六条?本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的,自本解释施行之日起不再适用。

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本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件,适用本解释;本解释施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

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中华人民共和国最高人民法院公告

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《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过,现予公布,自2012年7月1日起施行。

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二○一二年五月十日

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最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

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(2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过)

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法释〔2012〕8号

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为正确审理买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。

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一、买卖合同的成立及效力

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第一条?当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。

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对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。

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第二条?当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

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第三条?当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

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出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

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第四条?人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时,还应当适用电子签名法的相关规定。

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二、标的物交付和所有权转移

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第五条?标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确,且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

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第六条?根据合同法第一百六十二条的规定,买受人拒绝接收多交部分标的物的,可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的,人民法院应予支持。

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买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的,人民法院应予支持。

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第七条?合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”,主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。

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第八条?出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务,买受人不认可的,出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。

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合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证,买受人以普通发票证明已经履行付款义务的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。

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第九条?出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

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(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;

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(二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

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(三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

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第十条?出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

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(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

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(二)均未受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

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(三)均未受领交付,也未办理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

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(四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记,已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持。

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三、标的物风险负担

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第十一条?合同法第一百四十一条第二款第(一)项规定的“标的物需要运输的”,是指标的物由出卖人负责办理托运,承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担,按照合同法第一百四十五条的规定处理。

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第十二条?出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人负担,但当事人另有约定的除外。

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第十三条?出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人,买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。

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第十四条?当事人对风险负担没有约定,标的物为种类物,出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同,买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。

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四、标的物检验

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第十五条?当事人对标的物的检验期间未作约定,买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的,人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定,认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验,但有相反证据足以推翻的除外。

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第十六条?出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物,出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的,人民法院应当根据合同法第六十四条的规定,以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。

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第十七条?人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时,应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素,依据诚实信用原则进行判断。

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合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间,不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

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第十八条?约定的检验期间过短,依照标的物的性质和交易习惯,买受人在检验期间内难以完成全面检验的,人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间,并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。

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约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的,人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。

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第十九条?买受人在合理期间内提出异议,出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由,主张买受人放弃异议的,人民法院不予支持,但当事人另有约定的除外。

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第二十条?合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后,买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的,人民法院不予支持。

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出卖人自愿承担违约责任后,又以上述期间经过为由翻悔的,人民法院不予支持。

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五、违约责任

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第二十一条?买受人依约保留部分价款作为质量保证金,出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果,出卖人主张支付该部分价款的,人民法院不予支持。

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第二十二条?买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议,出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急,买受人自行或者通过第三人修理标的物后,主张出卖人负担因此发生的合理费用的,人民法院应予支持。

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第二十三条?标的物质量不符合约定,买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的,人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的,人民法院应予支持。

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价款已经支付,买受人主张返还减价后多出部分价款的,人民法院应予支持。

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第二十四条?买卖合同对付款期限作出的变更,不影响当事人关于逾期付款违约金的约定,但该违约金的起算点应当随之变更。

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买卖合同约定逾期付款违约金,买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的,人民法院不予支持。

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买卖合同约定逾期付款违约金,但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任,出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的,人民法院应予支持,但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

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买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。

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第二十五条?出卖人没有履行或者不当履行从给付义务,致使买受人不能实现合同目的,买受人主张解除合同的,人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定,予以支持。

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第二十六条?买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

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第二十七条?买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的,人民法院应当就法院若不支持免责抗辩,当事人是否需要主张调整违约金进行释明。

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一审法院认为免责抗辩成立且未予释明,二审法院认为应当判决支付违约金的,可以直接释明并改判。

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第二十八条?买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

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第二十九条?买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

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第三十条?买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生也有过错,违约方主张扣减相应的损失赔偿额的,人民法院应予支持。

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第三十一条?买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。

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第三十二条?合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任,但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵,出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的,人民法院不予支持。

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第三十三条?买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵,主张出卖人承担瑕疵担保责任的,人民法院不予支持,但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显着降低的除外。

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六、所有权保留

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第三十四条?买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的,人民法院不予支持。

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第三十五条?当事人约定所有权保留,在标的物所有权转移前,买受人有下列情形之一,对出卖人造成损害,出卖人主张取回标的物的,人民法院应予支持:

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(一)未按约定支付价款的;

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(二)未按约定完成特定条件的;

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(三)将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。

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取回的标的物价值显着减少,出卖人要求买受人赔偿损失的,人民法院应予支持。

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第三十六条?买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。

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在本解释第三十五条第一款第(三)项情形下,第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。

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第三十七条?出卖人取回标的物后,买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内,消除出卖人取回标的物的事由,主张回赎标的物的,人民法院应予支持。

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买受人在回赎期间内没有回赎标的物的,出卖人可以另行出卖标的物。

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出卖人另行出卖标的物的,出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的,应返还原买受人;如有不足,出卖人要求原买受人清偿的,人民法院应予支持,但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。

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七、特种买卖

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第三十八条?合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”,系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。

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分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定,损害买受人利益,买受人主张该约定无效的,人民法院应予支持。

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第三十九条?分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金,出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额,买受人请求返还超过部分的,人民法院应予支持。

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当事人对标的物的使用费没有约定的,人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。

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第四十条?合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意,样品封存后外观和内在品质没有发生变化的,人民法院应当以样品为准;外观和内在品质发生变化,或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的,人民法院应当以文字说明为准。

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第四十一条?试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的,人民法院应当认定买受人同意购买,但合同另有约定的除外。

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在试用期内,买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的,人民法院应当认定买受人同意购买。

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第四十二条?买卖合同存在下列约定内容之一的,不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的,人民法院不予支持:

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(一)约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时,买受人应当购买标的物;

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(二)约定第三人经试验对标的物认可时,买受人应当购买标的物;

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(三)约定买受人在一定期间内可以调换标的物;

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(四)约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

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第四十三条?试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确,出卖人主张买受人支付使用费的,人民法院不予支持。

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八、其他问题

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第四十四条?出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款,买受人以出卖人违约在先为由提出异议的,人民法院应当按照下列情况分别处理:

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(一)买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的,属于提出抗辩;

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(二)买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的,应当提起反诉。

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第四十五条?法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的,依照其规定;没有规定的,人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定,参照适用买卖合同的有关规定。

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权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的,人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定,再引用买卖合同的有关规定。

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第四十六条?本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的,自本解释施行之日起不再适用。

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本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件,适用本解释;本解释施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

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关于枣庄市山亭区新建汽车站和鲁南农产品物流中心项目拆迁枣庄鑫盛塑编有限公司厂房案件的法律意见

北京市亿嘉律师事务所文件

关于枣庄市山亭区新建汽车站和鲁南农产品物流中心项目拆迁枣庄鑫盛塑编有限公司厂房案件的法律意见

尊敬的李红民区长:

????北京市亿嘉律师事务所接受枣庄市鑫盛塑编有限公司的委托,依法代为对枣庄市山亭区新建汽车站和鲁南农产品物流中心项目拆迁案件进行调查和办理,经充分的调查和分析,本所以为枣庄市山亭区新建汽车站和鲁南农产品物流中心项目拆迁案件严重违反法律规定,依法应当立即停止对枣庄市鑫盛塑编有限公司的拆迁行为。

为确保当事人合法权益不受侵犯,现本所代表枣庄鑫盛塑编有限公司,提出如下法律意见,请予以重视和采纳:

一、涉案建设项目拆迁未取得房屋拆迁许可证,依法不得实施拆迁。

2010年8月9日,枣庄市山亭区新汽车站建设工程筹建指挥部(以下简称“指挥部”)发布《拆迁公告》,强行要求将枣庄市鑫盛塑编有限公司厂房予以拆迁,指挥部强令“必须服从建设需要,及时与拆迁实施单位签订拆迁补偿协议,按照规定期限完成搬迁”,并且在拆迁期限内禁止“新建、改建、扩建、装修………”等等一系列正常经营的行为。

指挥部实施拆迁的依据是“2010拆迁年度计划经市发改委(枣建住房字(2010)26号)批准立项”,这是完全错误的,因为《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。”,而(枣建住房字(2010)26号)不得作为房屋拆迁许可证使用,列入计划的项目才可以办理房屋拆迁许可手续,列入计划只是办理拆迁审批的前提条件,指挥部将前提条件作为拆迁依据,明显违法。

需要说明的是山亭区物流中心的土地,尚未列入计划,指挥部张贴公告称山亭区汽车站及物流中心项目已经2010拆迁年度计划经市发改委(枣建住房字(2010)26号)立项批准,完全是在欺骗和蒙蔽被拆迁人,是严重的违法行为。

二、枣庄市山亭区房屋拆迁管理部门应当责令“指挥部”停止拆迁,并给予相应处罚。

《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条规定“违反本条例规定,未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。”

在本案中,“指挥部”或“拆迁人”未办理房屋拆迁许可证,依法不具备拆迁主体资格,依照上述行政法规应当责令停止拆迁,并追究行政责任。

三、有关部门称拟定强制拆除枣庄市鑫盛塑编有限公司违法,有关部门若违法强制拆除,主管人员应承担“渎职”的法律责任。

枣庄市鑫盛塑编有限公司在政府不具备拆迁许可手续的前提下,表现出极大的理解,同意和政府协商拆迁,并积极配合。此种情况下山亭区政府部门仍然决定?“不久强制将你(枣庄市鑫盛塑编有限公司)拆除,拆完让你们打官司去”。政府的这种态度是极为错误的,依法应当立即杜绝。

2010年5月15日《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》要求“程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的,一律不得实施强制拆迁。”,之后国务院、国土资源部、住建部三令五申,明确叫停违法拆迁,暴力拆迁。而本案中在不具备拆迁审理手续的前提下,仍然准备强制拆除,其性质是非常严重的,本所以为若执意违法实施,参与人员将可能涉嫌《刑法》第三百九十七条规定的渎职罪。

四、?枣庄市鑫盛塑编有限公司的用地手续完全属于合法。

枣庄鑫盛塑编有限公司的土地使用权的房屋属于当事人一辈子用血汗积累起来的财产,期间凝聚了广大员工、股东、以及李成文家人的心血和辛苦劳动。是朴实善良的公民们在政府的招商引资鼓励和指导下创办,在投资时,山亭区政府、山亭区建设局、山亭区国土资源局已经为申请人枣庄市鑫盛塑编有限公司办理立项、规划、用地等一切手续,申请人枣庄市鑫盛塑编有限公司的用地手续完全是合法的,十几年来为山亭区税收、公民生活问题做出了巨大贡献。而且枣庄鑫盛塑编有限公司的用地手续在山亭区属于手续相对来讲非常完备的案例。

枣庄市和山亭区各级政府部门从来一直认定其为合法用地和建筑物,从来没有告知过其手续上有瑕疵。在山亭区同年代的所有企业和商铺中这属于用地手续最齐全的单位。如果这样的情况属于手续不合法那么山亭区几乎没有用地手续合法的企业。

?同时国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四项要求“各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”而且新的“拆迁法”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条也要求“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”同时根据国务院和国土资源部、住建部各类政策的原则也应当认定其为合法的用地情况。?所以本所认为枣庄鑫盛塑编有限公司的土地使用权应属于合法用地。

枣庄市山亭区政府部门部分拆迁人员称枣庄鑫盛塑编有限公司的房屋和用地手续不合法完全属于报复心理,请不要助长这些人员“胡乱定性”“乱扣帽子”来胁迫公民、法人拆迁的气焰。

多年来地方政府各级部门一致认可枣庄鑫盛塑编有限公司的用地手续合法有效,直到2010年山亭区开始实施新建汽车站和物流中心拆迁工作,由于拆迁没有拆迁许可证、没有进行征地两公告、不具备征地拆迁条件,枣庄鑫盛塑编有限公司不同意拆迁,山亭区政府及其组成部门的部分人员多次要求签订拆迁协议实施拆迁,在申请行政复议之后部分人员开始胁迫枣庄鑫盛塑编有限公司,竟然枣庄鑫盛塑编有限公司的属于违法用地,这完全属于对自己的行为开脱责任而违背事实的一面之词,请予以纠正。

综上所述,本所认为枣庄市山亭区新建汽车站和鲁南农产品物流中心项目未办理拆迁许可证实施拆迁是违法的,在不具有审批手续的前提下仍然准备强制拆迁,是不可行的。同时在本案中,枣庄鑫盛塑编有限公司对于政府拆迁审批手续不全表现出较为理解和宽容,对于政府的工作也较为支持,采取和谐的协商方式解决问题,是比较可行的。

望本所提出的以上法律意见,能够避免违法强制拆迁的严重后果发生,对于和谐解决问题起到促进作用。

????????????????????????????北京市亿嘉律师事务所

?????????????????????????????主办律师:王卫洲

?????????????????????????????2011年5月20日

主题词:枣庄市鑫盛塑编有限公司??拆迁??法律意见

报送:全国人民代表大会常务委员会???中华人民共和国监察部

中华人民共和国住房和城乡建设部??中华人民共和国国土资源部

山东省监察厅??中共山东省纪律检查委员会?枣庄市人民政府法制办公室??枣庄市国土资源局?枣庄市山亭区人民政府??中共枣庄市山亭区委员会

???????????????????????????????????????????????????


[来源:http://www.htfbw.com/hetong/law/201211/7103.html ]
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